10多年前遇到一个深圳的业主，他零几年就来深圳了，来的时候没想到能在深圳买房，后来一不小心赚了一点钱，买了南山8000多元每平方米的两房，首付10多万元，月供2000多元，买房的时候感觉月供压力很大。
他在给我讲他买房故事的时候，他买的两房租金已经到每个月4000元左右了。买房的时候没想到租金可以涨这么多，没想到房价可以涨这么多。过去在深圳买房的时候租金回报率极低，回头看租金回报率就高了，比如用2015年之前南山的房价来看现在的租金回报率，收益都非常不错。
这一切要感谢过去快速发展的深圳，一切都是深圳快速发展带来的。如果深圳可以和过去一样快速发展，房价和租金继续上涨只是时间问题。可惜这些年深圳房价出现了大幅度下跌，大部分片区租金也跌了很多。
经济快速发展推动房价和租金快速上涨期间，买房可以忽略租金回报率，即使买的房子租金回报率很低，接下来租金上涨也可以带来极高的租金回报率。
在房价预期相对平稳或下行期间，买房更多要看租金回报率，没有快速发展带动房价快速上涨的基础，长期租金回报率是支撑房价的重要基础之一。在超长期预期平稳的房地产市场中，租金回报率严重背离稳定的理财收益的，接下来要不租金涨，要不房价跌。
甚至在房价大幅度波动下，看租金回报率也更真实。房价大涨期间，片区或楼盘大幅度上涨后，最终支撑房价的还是片区真实居住购买力，真实居住购买力能不能长期稳定支撑片区当前房价是关键，一个片区和小区里面炒房比例多少，短期很难看清全部真实居住购买力支撑。短期可以通过租金更直观的，实时的看清片区真实居住支撑力，每一套租出去的房子都是真实居住，即使是二房东出租出去的也是真实居住的支撑。
如果房价长期预期是平稳或下行的，买房看真实价值支撑应该更多关注租金回报率。
按照以上逻辑看深圳当前租金回报率，非常直观的是，过去炒作较多，片区过热的楼盘租金回报率偏低。
比如宝中的海纳公馆约950万元的三房，每个月租金约11000元，回报率仅1.15。比如蛇口的临海揽山约1150万元的三房，每个月租金约15000元，租金回报率1.3。比如华润城润府的约1100万元的三房，每个月租金约12500元，租金回报率仅1.14。比如大学城的远洋天著约800万元的三房，每个月租金约12000元，租金回报率1.5。比如北站的超核中心润府约720万元的三房，每个月租金约10000元，租金回报率1.4。
深圳偏远郊区，光明核心地段的租金回报率相对较高，星河天地约320的三房，每个月租金约5000元，租金回报率1.5。沙井的租金回报率就偏低，万丰海岸城约430万的三房，每个月租金约6000元，租金回报率1.4。
如果深圳楼市不再有过去长时间大幅度上涨，目前这种分化租金回报率是不正常的，未来租金回报率在同样的竞品中会慢慢的回归正常，比如次新盘租金回报率，老房子租金回报率，小户型的租金回报率会越来越接近，而不是和现在一样，有这么大的差距。
如果说合理的租金回报率是多少，个人认为回报率最少应该高于市面上稳定安全的理财收益。
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